FIRMY PLANUJĄ MIESZKANIA Z MYŚLĄ O INWESTORACH

FIRMY PLANUJĄ MIESZKANIA Z MYŚLĄ O INWESTORACH


05.10.2015

Źródło: Parkiet

Nawet ponad 40 procent lokali w niektórych budynkach kupowali od deweloperów inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach.
To dużo. Znaczenie dla firm ma także to, że tacy klienci często płacą za lokum w całości gotówką albo głównie gotówką, posiłkując się w znikomym stopniu kredytem. Dlatego deweloperzy cenią takich klientów i mieszkania w wybranych lokalizacjach tworzą z myślą nie tylko o rodzinach kupujących lokum na swoje potrzeby, ale także o tych, którzy szukają dobrej nieruchomości na wynajem.
Co się liczy?
– Deweloperzy, planując swoje inwestycje, biorą pod uwagę fakt, że mieszkania kupowane są w celach inwestycyjnych i dostosowują rozkład mieszkań do potrzeb najemców – mówi Natalia Włodarczyk, analityk rynku nieruchomości w redNet Property Group.
Dodaje, że w Polsce rynek najmu istnieje przede wszystkim w największych miastach: w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. W miastach średniej wielkości skala najmu jest znacznie niższa. -Atrakcyjne dla najemcy i zapewniające wysoką stopę zwrotu są mieszkania w centrum miasta, z łatwym dojazdem do miejsc pracy oraz uczelni wyższych, z dostępem do komunikacji miejskiej i punktów handlowo-usługowych – dodaje Natalia Włodarczyk.
Jej zdaniem inwestorzy kupujący lokum na wynajem już kolejny rok są ważnym klientem dla deweloperów. – Odkąd stopy procentowe są na poziomie najniższym w historii, a trzymanie oszczędności na lokacie przestało być opłacalne, coraz więcej osób podejmuje decyzję o zakupie mieszania pod inwestycję. Aby zapewnić ciągłość najmu oraz osiągnąć zadowalający zwrot z lokum na wynajem, inwestor- a wcześniej deweloper – powinien uwzględnić przede wszystkim preferencje potencjalnych najemców – dodaje analityk redNet Property Group.
Jakie? Największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwupokojowe z wydzieloną strefą dzienną i nocną oraz z widną kuchnią w osobnym pomieszczeniu. Ostatni czynnik jest szczególnie istotny w przypadku najmu przez kilku lokatorów. Najchętniej wybierane są mieszkania nowe, umeblowane i wyposażone w podstawowy sprzęt AGD. Miejsce postojowe w garażu podziemnym oraz komórka lokatorska w cenie czynszu także są dużym atutem.
– Z drugiej strony należy pamiętać, że najemcy najczęściej nie chcą wiązać się z nieruchomością na stałe, a więc mniej istotne są dla nich takie czynniki, jak poziom hałasu, widok z okna czy bliskość terenów zielonych. Również mniejsze znaczenie ma metraż mieszkania, dlatego lokale budowane na wynajem powinny mieć maksymalną liczbę pokoi na możliwie najmniejszym metrażu – podkreśla Natalia Włodarczyk.
Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynek-Pierwotny.pl, twierdzi, że przy planowaniu inwestycji nie jest najważniejsze dla dewelopera, że 40 proc. mieszkań sprzeda za gotówkę. Ważne jest to, czego ci gotówkowi klienci poszukują.
-Największy popyt jest na dwa pokoje mające ponad 40 mkw. Następnie na kawalerki i „trójki”, ale niewiele większe niż 50 mkw. – mówi Jarosław Jędrzyński.
Dodaje, że kupujący lokale na wynajem są tym ważniejszym klientem deweloperów, im więcej ich jest. – Nowe M budowane na wynajem musi przede wszystkim znajdować się w centralnych dzielnicach. Najczęściej trudno jednak pogodzić.
Firmy planują mieszkania z myślą o inwestorach
Nawet ponad 40 procent lokali w niektórych budynkach kupowali od deweloperów inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach.
Deweloperzy nie chcą wynajmować swoich mieszkań, wolą sprzedać bloki optymalne lokalizacje z możliwie przystępną ceną. A ta ma z kolei wpływ na rentowność inwestycji i zainteresowanie potencjalnych najemców. Dlatego też najlepsze mieszkania inwestycyjne zlokalizowane są nie w najbardziej prestiżowych, centralnych lokalizacjach, ale w okolicach jak najlepiej skomunikowanych z resztą miasta. Dla Warszawy takimi rejonami są okolice sąsiadujące z metrem – wyjaśnia Jędrzyński. Według niego najlepszym lokum na wynajem jest dziś lokal dwupokojowy o powierzchni do 45 mkw., z balkonem, w segmencie popularnym lub średnim.
Dwa pokoje dla klienta
Jarosław Jędrzyński przypomina, że pojedynczy deweloperzy kilka lat temu podejmowali próby wynajmowania wybudowanych przez siebie mieszkań, zazwyczaj z opcją zakupu w przyszłości. – Tego typu eksperyment przeprowadziła m.in. spółka JW Construction. Niestety, ta inicjatywa się nie udała. Dziś, gdy sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym idzie najlepiej od czasów boomu sprzed ośmiu lat, taki pomysł nie jest najbardziej pożądanym wariantem biznesowym dla deweloperów -wyjaśnia Jędrzyński.
Ale wielu deweloperów chętnie odsprzedałoby hurtem całe swoje bloki inwestorowi, który zdecydowałby się na wynajem lokali. – Na razie mamy na rynku tylko jeden podmiot, który się na to zdecydował, a mianowicie należący do Banku Gospodarstwa Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem. W Poznaniu Fundusz kupił budynek z ponad 120 mieszkaniami od firmy deweloperskiej Wechta. W Piasecznie – 122 lokale od dewelopera Arche, oraz ponad i30 mieszkań w Gdańsku od firmy PB Górski. Fundusz analizuje setki ofert inwestycji z całego kraju i wybiera najbardziej mu odpowiadające – opowiada Jarosław Jędrzyński.
Z danych serwisu Dompress.pl wynika, że deweloperzy nie muszą przekonywać swoich klientów do tego, że warunki rynkowe sprzyjają inwestorom. – Ceny mieszkań utrzymują się na atrakcyjnym poziomie, a inwestycja w nieruchomości jest postrzegana jako jedna z najlepszych form lokowania kapitału – mówi Małgorzata Ostrowska, członek zarządu JW Construction Holding SA. – Osoby kupujące lokale inwestycyjnie decydują się przede wszystkim na jeden lub dwa pokoje o małych metrażach, zlokalizowanych w centrach miast. Dużym zainteresowaniem klientów kupujących na wynajem cieszy się m.in. inwestycja Bliska Wola w Warszawie, gdzie będą oferowane lokale w ramach Aparthotelu. Wśród nabywców inwestycyjnych popularne jest także osiedle Rezydencja Redłowo w Gdyni oraz inwestycje w miastach atrakcyjnych dla biznesu, m.in. Nowe Tysiąclecie w Katowicach i Oaza Piątkowo w Poznaniu – dodaje Małgorzata Ostrowska.
Mirosław Bednarek, prezes spółki Matexi Polska, opowiada, że we wszystkich inwestycjach jego firmy widać zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony tzw. klientów inwestycyjnych. – To wciąż silna grupa nabywców i jest aktywna w różnych segmentach rynku. Inwestorzy zwracają uwagę na dobrą lokalizację i jakość wykonania, a także, co bardzo ważne, odpowiednią obsługę – mówi prezes Bednarek. – Poszukują zarówno optymalnych mieszkań w segmencie popularnym, gdzie cena zakupu jest relatywnie niska, jak również lokali z segmentu średniego, w którym jakość – poza wyższą ceną najmu nieruchomości – daje spore perspektywy wzrostu wartości lokum, jak np. w naszych inwestycjach Na Kolskiej, Romera czy Staffa w Warszawie.
Magdalena Rurarz, dyrektor działu sprzedaży w Victoria Dom, przyznaje, że we wszystkich warszawskich inwestycjach firmy mieszkania nabywane są także przez osoby kupujące je w celach inwestycyjnych. – Klienci z tej grupy wybierają zwykle małe lokale, jedno- i dwupokojowe, najchętniej bez garażu – wyjaśnia Magdalena Rurarz.
BGK na rynku najmu
BGK ma dwie spółki: BGK Nieruchomości oraz TFI BGK. Powołał jednocześnie do życia komercyjny projekt Fundusz Mieszkań na Wynajem. Przedsięwzięcie jest realizowane na zasadach rynkowych w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych.
Fundusz Mieszkań na Wynajem ma dziś w ofercie lokale na wynajem w Poznaniu i podwarszawskim Piasecznie. Kolejne zaplanowane do oddania bloki powstają w Gdańsku, Katowicach i Warszawie.
– Dla naszych najemców szczególne znaczenie ma wysoki standard wykończenia mieszkań, dogodna lokalizacja, możliwość zameldowania w wynajmowanym lokalu oraz atrakcyjna cena i poczucie bezpieczeństwa, jakie gwarantuje podpisanie umowy najmu z partnerem instytucjonalnym – mówi Ryszard Słowiński, prezes BGK Nieruchomości.
Kilka dni temu BGK ogłosił, że kolejną jego inwestycją w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem jest kupno pięciopiętrowego budynku przy ulicy Polonijnej w Krakowie – od spółki deweloperskiej Galinvest Polonijna.
Blok jest w budowie. Zakończenie prac zaplanowano na pierwszy kwartał 2016 r. Na wynajem będzie 45 mieszkań (jedno- i dwupokojowych) o powierzchni od 27 do 46 mkw. Lokale zostaną wykończone pod klucz. W łazience będzie pralka, w kuchni meble i
AGD, szafa w zabudowie w korytarzu, oświetlenie.
– Jesteśmy przewidywalnym partnerem, który myśli o długofalowym rozwoju swojej działalności w sektorze najmu mieszkań – mówi Adam Świrski, wiceprezes zarządu BGK, przewodniczący rady nadzorczej BGK Nieruchomości. – Sądzimy, że inne podmioty dysponujące kapitałem pójdą w nasze ślady – dodaje.
Fundusz Mieszkań na Wynajem chce wynajmować lokale także firmom. Mogą być przeznaczone zarówno na lokum dla pracowników, jak i do prowadzenia nieuciążliwej działalności gospodarczej.
W ofercie Funduszu są do wzięcia gotowe lokale w Poznaniu przy ulicy Saperskiej oraz w Piasecznie, przy ulicy Grochowskiego. Wszystkie w nowych budynkach, gotowe do wprowadzenia się. Te w Piasecznie dodatkowo mają meble, stoły, kanapy, biurka.
Umowę najmu można podpisać na okres od sześciu miesięcy do kilku lat. Wysokość czynszu jest uzależniona od długości trwania umowy.